Mal ehrlich, wer hat sich nicht schon mal gefragt, wo man in Frankreich investieren sollte, ohne am Ende mit einer mickrigen Rendite von 2% dazustehen ? Ich stelle mir diese Frage seit Jahren, und ich kann euch sagen : die Antwort ändert sich ständig. Was 2019 noch als Geheimtipp galt, ist heute oft überteuert. Und umgekehrt. Also, wenn ihr gerade mit dem Gedanken spielt, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten, dann setzt euch hin, holt euch einen Kaffee, und lest weiter.

Vergesst die Klischees : Paris ist nicht mehr die Antwort

Ich will euch nicht die üblichen Klischees auftischen. Paris ? Vergesst es, wenn ihr auf Rendite aus seid. Die Hauptstadt ist schön, aber für Investoren ist sie inzwischen ein Albtraum geworden, mit Bruttorenditen, die selten über 3,5% klettern. Wenn ihr ernsthaft überlegt, in den französischen Markt einzusteigen, würde ich euch wirklich raten, vorher mit einem Profi zu sprechen, zum Beispiel über https://www.mon-expert-immobilier.fr, weil jede Stadt ihre eigenen Tücken hat. Und glaubt mir, manche Fallen sieht man erst, wenn man bereits unterschrieben hat.

1. Saint-Étienne : der unangefochtene Renditechampion

Klingt komisch, oder ? Saint-Étienne. Niemand spricht über Saint-Étienne auf Familienfeiern. Aber genau das ist der Punkt. Bruttorenditen zwischen 8% und 10% sind hier völlig normal. Die Quadratmeterpreise liegen oft unter 1.500€, und die Stadt erlebt seit ein paar Jahren eine echte Wiedergeburt mit der „Cité du Design“ und dem Universitätsviertel.

Mein Tipp ? Konzentriert euch auf die Stadtteile Bergson oder rund um die Place Jean Jaurès. Vorsicht aber : manche Viertel sind wirklich problematisch. Geht hin, lauft durch die Straßen am Abend, sprecht mit Nachbarn. Eine Excel-Tabelle reicht hier definitiv nicht.

2. Mulhouse : der Geheimtipp im Elsass

Mulhouse hat lange einen schlechten Ruf gehabt, ehrlich gesagt. Aber die Stadt verändert sich. Mit der Nähe zur Schweiz und zu Deutschland zieht sie zunehmend Grenzgänger an, die Wohnungen suchen. Renditen von 7% bis 9% sind realistisch, und die Preise sind absurd niedrig im Vergleich zu Strasbourg, das nur eine knappe Stunde entfernt liegt.

Was mir an Mulhouse gefällt ? Der Mietmarkt ist dynamisch, weil viele Studenten und Arbeiter aus der Region BASF und der Schweizer Pharmaindustrie dort wohnen. Habt ihr schon mal eine Stadt besucht, in der man eine 60m²-Wohnung für unter 80.000€ findet ? Hier ist es noch möglich.

3. Limoges : ruhig, aber rentabel

Limoges, das ist die Stadt, die niemand auf dem Schirm hat. Und genau das macht sie spannend. Eine echte Universitätsstadt mit über 15.000 Studenten, eine Lebensqualität, die viele unterschätzen, und Preise, die euch zum Lachen bringen wenn ihr aus Lyon oder Bordeaux kommt.

Bruttorenditen von 6% bis 8% sind hier ohne große Anstrengung erreichbar. Ich finde, das Studentensegment ist besonders interessant, weil die Nachfrage stabil bleibt und die Mietverträge oft mit Eltern-Bürgschaften abgesichert sind. Weniger Kopfschmerzen, mehr Ruhe.

4. Le Havre : das Comeback der Hafenstadt

Le Havre hat sich in den letzten zehn Jahren komplett verwandelt. Die UNESCO-Anerkennung der Innenstadt, die wachsende Hafenwirtschaft, der Bau der „Smart Port City“… das alles zieht Investoren an, die wissen, was sie tun. Perso, ich war im Frühjahr dort, und die Atmosphäre hat mich überrascht. Es ist nicht mehr dasselbe Le Havre wie früher.

Renditen um die 6% bis 7,5%, mit besonders interessanten Möglichkeiten in der Nähe der Université und im Quartier Saint-Vincent. Die Quadratmeterpreise bleiben moderat, etwa 2.000 bis 2.500€ je nach Lage.

5. Roubaix : gewagt, aber lukrativ

Okay, hier muss man vorsichtig sein. Roubaix ist nicht für jeden geeignet. Die Stadt hat soziale Schwierigkeiten, das ist kein Geheimnis. ABER, und das ist ein dickes Aber, bestimmte Viertel rund um den Bahnhof oder im Norden Richtung Croix bieten Bruttorenditen über 9%. Manche Investoren erreichen sogar 11% mit Möbliertem.

Mein Rat ? Geht nicht alleine rein, wenn ihr die Region nicht kennt. Sucht euch einen lokalen Partner, jemanden, der die Straßennamen wirklich kennt. Eine Rendite auf dem Papier ist nichts wert, wenn die Wohnung leer steht oder die Mieten nicht eingezogen werden.

6. Perpignan : die unterschätzte Mittelmeerstadt

Perpignan, das ist Sonne, Meer in 15 Minuten, und Preise, die immer noch unter 2.000€ pro Quadratmeter liegen können. Warum spricht keiner darüber ? Keine Ahnung. Vielleicht weil Montpellier und Toulouse die ganze Aufmerksamkeit kriegen.

Die saisonale Vermietung funktioniert hier richtig gut, vor allem in der Nähe vom Castillet oder im Quartier Saint-Jacques. Renditen zwischen 6% und 8% sind realistisch, und das Touristenpotenzial macht Möbliertes besonders attraktiv. Ein Freund von mir hat dort vor zwei Jahren gekauft, und er ist mehr als zufrieden.

7. Nîmes : zwischen Geschichte und Wachstum

Nîmes ist meine kleine Liebe in dieser Liste. Die Stadt hat alles : ein römisches Erbe, das Touristen anzieht, eine wachsende Bevölkerung, eine Lage zwischen Montpellier und Avignon. Die Preise sind in den letzten Jahren gestiegen, klar, aber sie bleiben vernünftig.

Mit Renditen von 5,5% bis 7% ist Nîmes vielleicht nicht der Spitzenreiter, aber die Sicherheit ist deutlich höher als in Saint-Étienne oder Roubaix. Wenn ihr nach einem ausgewogenen Investment sucht, mit weniger Risiko, dann ist Nîmes ein ernstzunehmender Kandidat.

Was solltet ihr daraus mitnehmen ?

Eine hohe Bruttorendite ist nie das ganze Bild. Habt ihr die Mietausfälle berücksichtigt ? Die Steuern ? Die Eigentümergemeinschaftskosten, die in manchen Städten heftig sein können ? Die Arbeiten, die nötig werden, um eine Wohnung überhaupt vermietbar zu machen ?

Ich sage es immer wieder : nehmt euch Zeit. Besucht die Städte, sprecht mit lokalen Maklern, vergleicht mehrere Wohnungen, bevor ihr unterschreibt. Eine schlechte Investition korrigiert man nicht in zwei Wochen, das dauert oft Jahre. Und am Ende ist es immer das gleiche : die besten Investitionen sind die, die man verstanden hat, bevor man unterschreibt.

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